Finalmente, saiu a regulação da Locação Built-to-Suit

I. Introdução

Por meio da Lei 12.744/12, regulou-se enfim o contrato de locação conhecido pela expressão inglesa built-to-suit, com o qual o locador do imóvel constrói ou reforma o prédio nele incorporado de acordo com as exigências do locatário. Para se entender do que se fala, e eis aqui algo comum pelo menos na cidade de Campo Grande (MS), tome-se como exemplo o proprietário de determinado terreno que nele constrói prédio ou reforma o lá existente para que sirva exclusivamente à instalação de um supermercado ou de uma universidade. Ora, é claro que as atividades que serão desenvolvidas pelo locatário fazem com que o prédio tenha de ser a elas adaptado, ou reformado para bem atendê-las, pois não é qualquer construção que disporá das características exigidas pelo negócio (do locatário).

Nos Tribunais do país afora, muito se discutiu sobre algumas cláusulas relacionadas ao contrato de locação built-to-suit, porque não havia qualquer regulação legal dele. Os maiores problemas gravitaram ao redor de saber (1) se seria possível ao locatário renunciar à ação revisional de aluguel, (2) ou se a multa pela rescisão contratual imotivada por iniciativa do locatário (resolução unilateral) estaria limitada de acordo com o art. 4º da Lei 8.245/91 (Lei de Locação de Imóveis Urbanos), dispositivo legal que impunha ser a multa proporcional ao período de cumprimento do contrato.

A renúncia à ação revisional normalmente vinha prevista nos contratos de locação built-to-suit, a despeito de a Lei de Locação de Imóveis Urbanos não aceitá-la. Logo, havia aqui certa insegurança jurídica, uma vez que os contratos previam algo em desconformidade com a Lei.

E o mesmo problema se deu com relação à multa exigida do locatário que rescindia imotivadamente o contrato de locação. Como a Lei de Locações de Imóveis Urbanos determinava que a multa fosse proporcional ao período de cumprimento do contrato (revogado art. 4º), mas nos contratos de locação built-to-suit habitualmente se encontrava prevista a obrigação de o locatário pagar multa equivalente ao valor dos alugueis de todos os meses de vigência da locação, o impasse estava criado e só mesmo o Poder Judiciário poderia solucioná-lo.

E para resolver tais problemas, ocasionados pela ausência de lei que os regulasse, os Tribunais – em sua maioria – firmaram a premissa segundo a qual o contrato built-to-suit não seria típico contrato de locação, razão pela qual não poderia ser regrado pela Lei 8.245/91. Em outras palavras: deixou-se de se aplicar a Lei de Locação de Imóveis Urbanos aos contratos built-to-suit e passou-se-lhes a aplicar o Código Civil.

Eis que sobreveio então a Lei 12.744/12, que será analisada com mais vagar.

II. As alterações legislativas introduzidas pela Lei 12.744/12

Com a alteração do art. 4^o e a introdução do art. 54-A, regulou-se a locação built-to-suit.

Para facilitar a consulta, transcreve-se o último dispositivo legal mencionado, até porque a alteração do art. 4^o só mesmo serve para adaptá-lo àquele:

“Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

“§ 1^o  Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

“§ 2^o  Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.”

Vislumbra-se, então, uma significativa alteração: os contratos de locação built-to-suit serão regidos por aquilo que as partes convencionarem, com ampla liberdade.

De fato, agora está sacramentado que o locatário poderá abrir mão do direito de pleitear a revisão do valor dos aluguéis, assim como não resta dúvida de que a multa pela rescisão imotivada do contrato de locação por vontade do locatário poderá abranger o valor de todos os aluguéis restantes, não se lhe aplicando aqui a possibilidade de o juiz reduzi-la.

E isso se deve por uma razão bastante simples de ordem econômica: o locador prepara o imóvel para que o locatário nele se estabeleça e desenvolva suas atividades comerciais, calculando o retorno do seu investimento (do locador) sobre o tempo de vigência do contrato. Assim, não seria justo ou correto que o locador fosse penalizado com a redução do valor dos aluguéis ou com a redução da multa convencionada para o caso de rescisão imotivada por parte do locatário.

A reforma legal é bem-vinda, portanto.

III. E os contratos antigos?

Resta saber quais são os dispositivos legais que regerão os contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei 12.744/12.

Os contratos firmados no período anterior à vigência da Lei 12.744/12 eram tratados como se atípicos fossem, de modo que os Tribunais – em sua maioria – entendiam que a elas não se aplicava a Lei de Locações de Imóveis Urbanos, mas o Código Civil, prevalecendo o que havia sido estipulado pelos contratantes.

Agora, como há permissão para que valha sempre e prevalentemente o acordado, os contratos anteriores à Lei 12.744/12 continuarão sendo regulados da mesma forma que outrora – o que implica dizer que a eles não se aplicam as restrições impostas pela Lei 8.245/91.